Istražili smo: Da li se danas više isplati kupiti ili iznajmiti stan?

nekretnine

Istražili smo: Da li se danas više isplati kupiti ili iznajmiti stan?

Piše: Tatjana Čalić

Kako bismo razriješili dilemu da li se više isplati kupovina nekretnine ili najam razgovarali smo sa dugogodišnjim radnicima na polju nekretnina, sa sugrađanima koji su odabrali opciju kupovine stana, ali i sa onima koji su ostali pri najmu. Kontaktirali smo ekonomiste, ali i banke i saznali njihovu ponudu stambenih kredita.

Posljednje dvije godine sve više građana BiH se odlučuje kupiti nekretninu, podaci su agencija za nekretnine. I dok se u glavnom gradu BiH na kupovinu nekretnina odlučuju najčešće mladi bračni parovi koji po prvi put rješavaju stambeno pitanje, u Banjaluci su to najčešće ljudi iz dijaspore.

Alma Abdagić izvršna direktorica Rental nekretnina iz Sarajeva, za Buku kaže da se cijena novogradnje u glavnom gradu se kreće od  1.200 do 3.500 maraka koliko postižu stanovi u centru grada.

Recesija je donijela manju potražnju nekretnina, pad se najviše osjetio 2009. i 2010. godine, dok od 2016. godine osjećamo konstantan blagi rast potražnje i prodaje nekretnina, ali i cijena. Najčešći kupci su oni koji prvi put rješavaju stambeno pitanje, dakle mladi parovi koji se osamostaljuju, ili opet parovi između 35 i 45 godina koji zbog širenja porodice, te potrebe za većim stanovima prodaju svoje prve domove uglavnom dvosobne i kupuju trosobne ili četverosobne sranove, ovisno o potrebama. S druge strane građani srednje životne dobi često svoje porodične nekretnine mijenjaju za manje stanove. To su bračni parovi ili samci čija su djeca stvorila svoje domove pa više nemaju potrebu za velikim stanovima”, rekla je za naš portal Abdagić.

Kada je riječ o najmu, kaže da su univerzitetski gradovi puni studenata, koji unajmljuju stanove, uslovno rečeno, niže klase. Ti stanovi u Sarajevu kreću se od 300 – 500 KM. S druge strane predstavnici diplomatskog kora, strani uposlenici nevladinih organizacija, uposlenici velikih međunarodnih firmi unajmljuju krem renitijerskog tržišta, pa se za takve stanove izdvajaju od 800 pa sve do 3.000 KM.


 “U posljednje vrijeme Bosanci i Hercegovci odlučuju se za kupovinu koja je uvijek bolja opcija od najma. Čak i ukoliko dižete kredit cijena mjesečne rate jednaka je renti koju biste plaćali za tuđi stan. Nakon što ste isplatili kredit vi ste postali vlasnik stana. Nakon godina najma i plaćanja zakupa vi ste i dalje bez vlastitog krova nad glavom”, ističe naša sagovornica.

Njeno mišljenje dijeli i direktor Agencije za nekretnine „Senzor“  u Banjaluci Manojlo Popović. Pametnije je, kaže, kupiti stan nego biti podstanar, jer je to bacanje novca.

Prema njegovim riječima i u Banjaluci je, u posljednjih godinu dana, došlo do rasta prodaje stanova. Kaže nam i da skupi kvadrati u ovom gradu imaju svoje mušterije, te iako cijene novogradnje u centru iznose i do 3.000 KM po kvadratu, dinamičnu gradnju prati i velika potražnja.

On je precizirao da se najviše traže stanovi u banjalučkom naselju Nova Varoš, blizu Poliklinike,  na početku naselja Borik,  u Ulici Stepe Stepanovića, oko Univerziteta i fakulteta gdje se cijene kreću od 2.200 KM po kvadratu do 3.000 KM. 

Najviše se traže nektretnine u centru grada. Tu su stanovi i kvalitetniji, lakše se mogu iznajmiti, pa se većina kupaca, pogotovo onih iz dijaspore i odlučuju za nekretnine u centru, po mogućnosti veće kvadrature sa obezbjeđenim parking  ili garažnim mjestom“, naveo je Popović i dodao da se stanovi u novogradnji  na udaljenijim lokacijama od centra mogu naći i za 1.500 i 1.600 KM dok cijena kvadrata u staroj gradnji u prosjeku iznosi oko 1.500 KM.  

Pozivajući se na svoje 20- godišnje iskutvo, Popović je rekao da je za iznajmljivanje najbolje kupiti stan u centru grada, na prvom ili drugom spratu, dok je za mlađe bračne parove dobro rješenje i naselje Starčevica, gdje kvadrati nisu skupi kao u centru. Na pitanje ko su najčešći kupci nekretnina, rekao nam je da su to ljudi iz dijaspore.

 

UZETI KREDIT ILI IZNAJMITI


U slučaju dizanja kredita bitne su sljedeće stavke: kreditna sposobnost, stalna primanja, kao i njihova visina.  Ako imate tu sreću da ispunjavate naprijed navedene uslove ovu su rate koje bi svakog mjeseca trebali izmirivati.

Iz razgovora sa poznanikom koji je zajedno sa suprugom prije par mjeseci podigao kredit za kupovinu stana u Banjaluci kod Sberbank saznali smo detalje. Obzirom da je riječ o mladom bračnom paru ostvarili su pravo na IRB-ovu povlasticu, odnosno nešto nižu kamatnu stopu. Podigli su kredit u iznosu od 97.500 KM sa rokom otplate 20 godina, uz mjesečnu ratu od 540 KM. Napomenimo i to je uslov da dođu do ovog kredita bio da imaju redovna primanja u iznosu od najmanje 1500 KM.

Pogledali smo kakva je situacija u drugim bankama, a napomenimo da podaci do kojih smo došli služe isključivo u informativne svrhe, jer svaka banka  zadržava pravo procjene kreditne sposobnosti i roka otplate za svakog klijenta pojedinačno.

Tako su nam u Komercijalnoj banci Banjaluka rekli su nam da u slučaju da (klijent ispunjava uslove kreditne sposobnosti i ostale uslove vezane za odobravanje kredita u skladu sa procedurama Banke) na  iznos od 100.000,00 KM na period od 20 godina, rata kredita bi iznosila 605,44 KM (uzimajći u obzir da se radi o klijentu Banke).  Znači da se nakon 20 godina banci vraća iznos od 145.305.60 maraka.


Banjalučanin Nikola L., nam kaže da je odustao od kupovine stana, iako ima dobro plaćen posao i koliko toliko siguran. Razlog je činjenica da još uvijek živi sam i plaća iznajmljeni stan jako povoljno-200 maraka mjesečno, a nije ni siguran da će za 10 godina ostati živjeti u BiH. 

Dugo sam razmišljao o kupovini stana, nisam imao nikakvu ušteđevinu i kredit je bio jedina opcija. Na kraju sam shvatio da u ovom trenutku svog života ne želim da se “zarobim” na 20 godina koliko bi mi trebalo da otplatim stan od 50-60 kvadrata u Banjaluci, gdje ne znam ni da li ću živjeti za pet godina, a pogotovo za 20. Takođe jako mi je smetalo i to što banci na kraju dajem gotovo 50 posto više sredstava od iznosa koji sam pozajmio. U svakom slučaju ja ću za 20 godina podstanarskog života platiti manje od 50 000 KM, a  stan na kredit bi za 20 godina platio oko 150.000 maraka. Svjestan sam i činjenice da osnivanjem porodice i dolaskom djece, stan gdje se sada nalazim nikako ne odgovara i tada bi iznajmljivanje adekvatnog stana iznosilo oko 350-400 maraka. Stoga sam se odlučio za opciju štednje, da u budućnosti, ukoliko se odlučim za kupovinu stana, iznos kredita bude manji”, priča nam ovaj Banjalučanin.

 

MIT O NAJMU KAO O "BACANJU NOVCA"

 

Kako bi provjerili koja opcija je bolja iznajmiti ili kupiti na kredit, razgovarali smo i sa ekonomistom Milošem Grujićem. 

Prema njegovim riječima ljudi kupuju stanove jer žele da imaju nekretninu i bolju "aktivu" u starosti. Nastoje da se osiguraju da će moći da žive u nečemu ili to barem izdaju. Pri tom, često ne žele ni sebi da priznaju da preskupo plaćaju kvadrate.

Pretpostavimo da je istina da cijene nekretnina konstantno rastu. Cijene stanova zaista jesu veće nego prije 10 godina. Dakle, još uvijek je tražnja veća od ponude. Takva situacija će se i vjerovatno zadržati u većim gradovima kao posljedica priliva i rasta stanovništva. S druge strane, vrijednosti nekretnina u manjim mjestima će se smanjivati kao posljedica demografskih promjena. Osim toga, u većim sredinama imamo efekat “trofeja”. Stan u Banjaluci za advokata iz Prnjavora ili zubara iz Laktaša zaista predstavlja investiciju”, rekao je za Buku Grujić i i napomenuo da kada se govori o nekretninama bitne su demografska slika i plate. Svi, kaže, posmatramo prosječnu plati ali ne i medijanu.  U skupu u kojem od deset radnika devet ima platu 500 KM a jedan 4000 prosjek jeste 750 ali je medijana 500 KM. 

“Ako ovako stvari posmatramo, koliko su sada kvadrati skupi?”, pita se Grujić i dodaje “Mnogi svjesno žive kao podstanar a razliku koju bi dali za stan – štede. Tu dolazimo do poente. Ima ekonomske racionalnosti u izboru da čitav život živite kao podstanar a da razliku štedite”.


 

Interesovalo  nas je i koliko je u BiH duboko ukorjenjen mit o najmu kao o“bacanju novca” i koliko je on zapravo realan. Kaže nam da je to  fenomen tipičan za socijalističke zemlje. Naime na ovim prostorima je, u prijašnjem sistemu, bilo moguće kupiti stan uz razne “povlastice”. Osim toga, za mnoge na ovim prostorima kupovina stana je (bila) zgodna prilika za ulaganje i sklanjanje novca bez suvišnog dokazivanja i objašnjavanja. Pti tom, na našim prostorima nije bilo berzi niti druge prilike za ulaganje pa se svijest naših roditelja o kupovino vlastite nekretnine  kao investiranju prelila i na nas. 

Sve ovo oblikovalo je svijest mlađe generacije da mora da posjeduje stan. Nažalost mladi ljudi kao da ne vide da u rubnim gradskim naseljima godinama stoje kuće bez fasade sa mješalicom i hrpom pijeska pred njom. Veliki broj nekretnija zjapi nezavršen i prazan. Ako se danas popodne provozate po Banjalucci uočićete mnogo objekata koji su dijelom nezavršeni ili su još na prodaji i mnogo poslovnih prostora koji su već dugo prazni. Izvođač i/li investitor su vjerovatno očekivali da tu nastave gradnju ali je tržiše ipak nije podržalo tu namjeru”, zaključio je Grujić.

Naši  sagovornici su imali različita mišljenja na temu šta je isplatnije iznajmljivanje ili kupovina nekretnine na kredit. Na ovo pitanje je i nemoguće tačno odgovoriti jer su brojni su faktori koji utiču na to hoće li se neko upustiti u kupovinu stana ili će prije odlučiti za podstanarski život. I na kraju to je odluka koju možete pametno doneti samo vi sami, nipošto neko drugi umjesto vas.

Ipak činjenica je da zbog visokih kamata i nesigurnosti na radnom mjestu veliki broj građana BiH vjerovatno ni ne razmišlja o kupovini nekretnine. Dodamo li ovome  još i podatak da je  u zemlji  više od 500.000 nezaposlenih, koji automatski nisu kreditno solventni,  dolazimo do zaključka da je kupovina nekretnine za mnoge još daleki san.

Komentari na tekst (2)
Objavljeno:
Uvijek se uzima idealan slučaj za primjer. Neko ko ima primanja preko 1500 KM i IRB subvenciju...tra la la. Većina ih nije kreditno sposobna da uopšte digne kredit od 100.000 KM, a i da jeste ako ne spada u povlaštenu grupu vratiće i više nego duplo. Zanima me kako se ljudi uopšte usuđuju da komentarišu kako je "povoljno" dići kredit i "kupiti" nekretninu u odnosu na iznajmljen stan. U ovoj džungli od države bi se sve bio kadar usuditi sem podići kredit, jer taj rizik od nevraćanja kredita znači gubitak misaono "kupljenog" stana. Rata od 600 KM je nečije dvije plate... ali lijepo je uzeti za primjer idealan par pa uvrstiti u statistiku. Statistika je uvijek lažna jer ne ocrtava stvarno stanje...
Objavljeno:
Kao prvo, sve zavisi od uslova, odnsno da li ste kreditno sposobni, samac i sl. Ali za porodicu (mozda i za smaca) je, smatram, najpovoljnije kupiti stan. Evo i zasto. Uzmimo samo primjere koje ste naveli u tekstu gdje su ljudi uzeli 100.000, a vracaju 145.000 i nekoga ko placa kiriju. Oni koji su uzeli kredit, rata im je 605 ili nesto vise (a imaju i subvenciju) KM, a normalan stan za porodicu je najam namjanje 400 KM. Dakle, za 20 godina oni koju su uzeli kredit platice 45.000 KM kamate (ne zaboravimo da je 100.000 KM banka dala i to su njene pare). Onaj ko 20 godina zivi kao podstanar i placa 400 KM najam, za 20 godina, nekome (stanodavcu) ce dati 96.000 KM, dakle vise nego duplo od kamate koju ce dati oni koju su uzeli kredit. I jos nesto, najvaznije, nakon 20 godina, ljudi koji su uzeli kredit imaju svoj stan i rata im ostaje u novcaniku, a onaj ko placa najam i dalje ce placati. Pa vi vidite sta je isplativije.
 

Napomena:
Svi komentari se prethodno moraju odobriti od strane administratora prije nego budu vidljivi na portalu. BUKA se ograđuje od stavova i mišljenja iznesenih u komentarima postavljenih na našim stranicama. Svi stavovi i mišljenja komentatora odražavaju stavove i mišljenja isključivo onih koji ih postavljaju. Redakcija BUKE je u slučaju komentara koji izazivaju rasnu, nacionalnu ili vjersku mržnju, te potiču na nasilje dužna obavijestiti nadležne organe o takvom pristiglom komentaru.