Kako saznajemo, sva dokumentacija potrebna za gradnju je obrađena u gradskoj upravi, a još se čeka građevinska dozvola koja bi mogla biti izdata u narednih nekoliko sedmicama.
Ono što je najvažnije, nakon prvobitnih neslaganja stanara okolnih zgrada sa predloženim rješenjima gradnje na ovoj parceli, investitor je napravio mnogobrojne izmjene u korist kvaliteta stanovanja, čime se došlo do kompromisnog rješenja koje bi moglo svima odgovarati.
Možda i najžešći u pregovorima sa gradom i investitorom, kao predstavnici stanara su sve vrijeme bili Velibor Kralj i Ernest Basalo, koji za Buku govore da su na kraju ipak uspjeli da izvuku maksimum i dođu do rješenja koje će donijeti dobro i jednima i drugima i trećima.
KOMPROMIS SA STANARIMA
„U posljednjih nekoliko mjeseci održano je nekoliko sastanaka predstavnika stanara sa gradonačelnikom i njegovim timom u cilju pronalaženja najprihvatljivijeg rješenja za sve strane. Na navedenim sastancima nam je naglašeno da je od strane nove administracije izvršena provjera cjelokupne dokumentacije u vezi izgradnje objekta i da nisu utvrđene nepravilnosti. Gradonačelnik je s obzirom na navedeno izjavio da ne moze preuzeti odgovornost da ulazi u spor, koji bi Grad sigurno izgubio, te da bi moguća šteta po budžet bila višemilionska. Između ostalog predloženo nam je kompromisno rješenje između Grada - investitora - stanara sa kojim je javnost upoznat, a to je uređenje prostora od Pozorišta do ulaza u naselje, nova infrastruktura unutar naselja, obnova fasada, uređenje Građiša... Moja Zajednica je pristala na ovaj kompromis“, rekao nam je Basalo.
On kaže da je ovo istorijska šansa za naselje da postane jedno od najljepših u gradu.
„Moram priznati da sam bio prijatno iznenađen kada nam je prezentovano izmijenjeno rješenje, gdje je vecina naših primjedbi od strane investitora uvažena, a pri tom sam objekat izgleda svjetski. Posmatrajući sad iz novog ugla, kada je izvjesno da ce se objekat graditi, postizanje kompromisa je istorijska šansa za naselje. Uređenjem kompletnog naselja, na način kako nam je prezentovano, od ruiniranog i neuglednog, postalo bi jedno najljepših naselja. Jedino izražavam bojazan, s obzirom na usporenost procesa, da investitor ne odustane od kompromisa, što bi po mom mišljenju značajno uticalo na kvalitet života u naselju, u negativnom smislu“, objašnjava nam Basalo.
„Iz kancelarije gradonačelnika nam ovih dana dolaze signali da će biti potpisan dogovor za građanje. Zbog toga dobar dio nas razmišlja u svjetlu te činjenice, iako ima i onih koji misle da se to još može osporiti. Ja mogu reći da ovaj prepravljeni projekat je dobro bolji od projekta koji je bio predstavljen na početku priče. I investitor je zaista napravio mnogobrojne izmjene. Znam da su trebale biti tri zgrade, a sad je jedna. Čovjek je sklonio i oko 1500 kvadrata poslovnog prostora. U nekim razgovorima smo saznali da on ima dozvolu za gradnju na oko 80 odsto površine, a mislim da će se na kraju graditi na oko 30 odsto. Tamo će čak biti i trg i još ako Grad odradi svoj dio obećanja sa ovih pregovora koje smo imali, a to je da će obnoviti fasade na okolnim zgradama, to će biti mnogo bolje nego što sam očekivao“, rekao je Kralj za BUKU.
On navodi da bi ovaj dio grada, ako se ispoštuje dogovoreno, trebao dobiti potpuno nov izgled koji, prema sadašnjim planovima izgleda odlično.
„U razgovorima investirotom i gradom mi smo dobili obećanja da će se ovaj dio kod nas spojiti sa Parkićem, da će doći do popločavanja ulice, izgradnje trga, i to zvuči odlično. Naravno, ima onih koji kažu da je 13 spratova previše i možda sam upravo ja na poziciji sa koje bih trebao da se najviše bunim protiv toga, ali ako smo stavljeni pred svršen čin ovo je mnogo bolje nego od onog što su nam nudili. Treba biti realista i reći da smo izvukli maksimum i da se ovdje ne može više ništa dobiti i napraviti. U konačnoj liniji ako se sve ovo ispoštuje i napravi, svi ovi okolni stanovi će dobiti na vrijednosti, pa će sigurno postojati i ta materijalna kompenzacije kroz povećanje vrijednosti stana na obnovljenoj fasadi i ultra dobroj lokaciji“, kaže Kralj.
A kako će nova zgrada i cijeli prostor izgledati možete pogledati na arhitektonskim renderima koje ekskluzivno objavljuje naš portal.
Direktor firme Cinema Tower d.o.o. Banjaluka, Vedran Savić kaže da reguacioni plan već dvadesetak godina u ovoj zoni predviđa gradnju stambeno-poslovnih objekata, a poslednji regulacioni plan kojim je tretiran cijelokupan centar grada je na snazi već skoro 3 godine.
On navodi da je lokacija u prethodnim decenijama predstavljala ruglo u najužem centru grada s obzirom da su se na njoj nalazili potpuno devastirani betonski objekti kina i ljetnog kina, a čitav blok ostao urbanistički nedovršen, neprohodan i opterećen nepostojanjem saobraćajnih komunikacija, parkinga i sl.
NOVI IZGLED
„Naša vizija je da se kroz razvoj projekta i privođenje plana namjeni sve mane te lokacije pretvore u njene prednosti, da se na lokaciji desi objekat više spratnosti od postojećih objekata, da postane centralna tačka ovog urbanog gradskog bloka, te da ga uveže u jednu cjelinu. U isto vrijeme ova potpuno blokirana, gotovo neprohodna lokacija, treba u potpunosti da se rastvori i da omogući nesmetano odvijanje kolskog i pješačkog saobraćaja u svim pravcima. Povećani vertikalni, a smanjeni horizontalni gabariti omogućiće da zona prodiše, te da se otvore novi pravci kretanja i zone okupljanja“, tvrdi Savić.
Kako je objasnio izgrađenost objekta je u okviru propisanog koeficijenta izgrađenosti, a zona zauzetosti je ispod 30%, što znači da će svi stanovnici naselja dobiti nekoliko hiljada kvadrata vrhunskog parternog uređenja koje podrazumijeva i formiranje pjaceta, zelenih zona i novih kolonada drveća.
„Dobili smo vrhunsku arhitekturu i već pozive za učesće na nekim regionalnim i medjunarodnim arhitektonskim bienalima. Izgradnjom planiranog objekta, i sve prateće infrastrukture i sadržaja, vrijednost nekretnina u ovom bloku će snažno porasti.
On naglašava da su sve aktivnosti koje je investitor preduzimao u cilju izgradnje objekta, vršene su isključivo u skladu sa važećim zakonskim propisima i pravilima struke. Dobijene su sve prethodno potrebne dozvole i saglasnosti, te je podnesen zahtjev za izdavanje grđevinske dozvole.
„Treba napomenuti - s obzirom da je u periodu rušenja dotrajalih i devastiranih objekata, kao i kod gomile drugih činjenica vezanih za ovu investiciju, došlo do izvrtanja istih i stvaranja privida da je investitor vršio radove rušenja nezakonito i 'na svoju ruku' - da je uklanjanje objekata nekadašnjeg kina Kozara planskom dokumentacijom planirano već dvije decenije i da su sve radnje provođene na osnovu prethodno izdatih dozvola od strane nadležnih organa. Nažalost, poneseni željom da što prije uđemo u realizaciju ovog divnog projekta, nismo na vrijeme podijelili tu viziju prije svega sa neposrednim okruženjem, a uopšteno gledano, događaji su nas pretekli prije nego smo cijelu stvar iskomunicirali sa javnošću. Tu prije svega mislim na činjenicu da je napravljeno jedno cijelo more kontroverzi, formiranih na osnovu dezinformacija, poluinformacija i predrasuda. Opet, nažalost, dio tih netačnih informacija je došao i do politike, i to u jeku predizborne kampanje, formirani su neki stavovi i kod građana i kod političara na bazi nedovoljnog informisanja. Još jednom napominjem – i sami smo djelimično odgovorni zbog toga“, dodaje Savić koji nam je objasnio da se od prvog dana od kad su se stanari okolnih zgrada pobudili uključio u razgovore koji bi doveli do rješenja prihvatljivog za sve strane.
„Odgovoreno je na brojna pitanja koja su imali, a prije svega otklonjene su zablude oko položaja objekta u prostoru, pojašnjena spratnosti i dr. U međuvremenu je i novi saziv gradske komisije pregledao projektno rješenje i dao prijedloge kako bi se kroz neke izmjene i dopune projektne dokumentacije, kako u smislu same arhitekture objekta, tako i u smislu parternog uređenja, ovaj projekat mogao unaprijediti. Uprkos ogromnim gubicima mi smo pristali na to i postignuta je saglasnost da ovaj projekat, kad je već u ovoj fazi, treba iskoristiti da se stvori jedna nova urbanistička i arhitektonska odrednica grada i da se pomenuti prostor koji je decenijama bio neprohodan, u potpunosti stavi u funkciju kako stanovnika bloka tako i svih ostalih građana Banjaluke, a samim tim i uvaže najveće primjedbe stanara koje je bilo moguće uzeti u obzir“, tvrdi Savić i navodi da se nakon njihovih ustupaka i Grad obavezao da će u narednom periodu izvršiti obnavljanje fasada svih okolnih zgrada u okviru projekata energetske efikasnosti, da će se planirati i uređenje parka na potezu prema Narodnom pozorištu i zonu zelenila i igralište u ul. Sime Šolaje.
Na ovaj način, kako kaže, kompletna ova zona bila bi potpuno preporođena i postala jedna od najpoželjnijih gradskih mikrolokacija.
GRAĐEVINSKA DOZVOLA ILI TUŽBA TEŠKA 15 MILIONA KM
Kako saznajemo iz gradske uprave, na sastancima gradske administracije i investitora konstatovano je da sa formalno-pravnog aspekta nema osnova za odbijanje zahtjeva za izdavanje građevinske dozvole, s obzirom da je investitor ispoštovao sve procedure. Takođe, u gradskoj upravi su upoznati sa činjenicom da bi neizdavanje građevinske dozvole uvelo grad u spor sa tužbenim zahtjevom od 15-tak miliona KM i sa sasvim izvjesnim krajnjim ishodom, koji bi bio nepovoljan po gradski budžet. I, kako su nam ispričali direktni učesnicu u ovim procesima, opet bi se na kraju na toj lokaciji gradilo.
S obzirom da proces odlučivanja još uvijek teče u Odjeljenju za prostorno uređenje, može se očekivati da će isto u najkraćem roku izdati građevinsku dozvolu u skladu sa zakonskom obavezom, jer bi u suprotnom investitor bespotrebno izgubio građevinsku sezonu, a svi dogovoreni ustupci bi bili pod znakom pitanja, dok bi sudski spor postao sasvim izvjesna opcija.
STRUČNO MIŠLJENJE
Diana Stupar, docent na Arhitektinsko-građevinsko-geodetskom fakultetu u Banjaluci kaže za BUKU da bi se sa stručne strane stvari mogle postaviti na sljedeći način.
„U okviru važećeg Regulacionog plana evidentan je strateški problem interpolacije objekata visoke spratnosti u postojeću strukturu centra grada. U tom smislu lokacija Kina Kozara predstavlja jedan od oglednih poligona, koji je u usvojenom planu izražen kroz koeficjente zauzetosti i koeficjente izgrađenosti parcele. Zadate vrijednosti se u konačnom arhitektonskom rješenju mogu očitovati na dva načina: ili da zgrada bude niže spratnosti sa maksimalnom zauzetosti prizemlja i partera, ili da zgrada bude visoka sa djelimično oslobođenim prostorom partera“, navodi naša sagovornica.
„Prva solucija praktično znači potpuno zagušenje prostora unutrašnjosti bloka gdje bi parter bio sveden na parking prostore i svedene komunikacije bez javnih prostora okupljanja. U tom slučaju distance između postojećih objekata i novog centralnog korpusa stanovanja bile bi minimalizovane. To bi praktično značilo nešto bolju insolaciju okolnih postojećih stanova na najvišim spratovima i potpuno zauzetu i zagušenu unutršnjost postojećeg bloka u centru grada“, tvrdi ona.
Druga solucija, koja je trenutno prihvaćena kroz kompromisno rješenje investitora, stanara i Grada, u odnosu na zadate koeficjente praktično znači da buduća zgrada smanji koeficjent zauzetosti parcele, tj da se u prizemlju u svom gabaritu smanji, ali da nadoknadi predviđenu masu svojom vertikalnošću, odnosno spratnošću P+13 ili više.
„Takav vertikalni gabarit, iako nadmašuje zadate spratnosti postojećih zgrada, na pojedinim dijelovima predmetne lokacije mogao bi da obezbijedi pristojne distance u smislu sagledavanja. Problem insolacije u svakom slučaju postoji i sveden je na pitanje da li je zaklonjena svejtlost po horizontali ili po vertikali postojećeg bloka. U slučaju zgrade-kule, parter bi mogao postati potencijal za formiranje zajedničkih otvorenih prostora za sve stanare bloka kao i za posjetioce centra grada. Problem vertikalnosti bi mogao biti kompenzovan oslobođenim prizemljem i formiranjem otvorenih urbanih podcjelina u unutrašnjosti bloka, što bi s obzirom na blizinu gradskog šetalipta predstavljalo svojevrstan potencijal za unapređenje ovog dijela grada“, kaže Stupar i dodaje:
„Između ove dvije krajnje vrijednosti moguć niz prostornih poluvarijanti, pa djelimično zauzetim prizemljem, sa višim ili nižim soliterom, koji se odnosi na manje ili više uspješnu arhitektonski interpretaciju zadatih parametara. U ovom slučaju konačno rješenje nije stvar talenta arhitekte, skupocjene fasade ili uloženih sredstava, nego prije zavisi od dijaloga na relaciji investitor-stanari (korisnici)-Grad.
Trenutni izgled parcele
HRONOLOGIJA
Sve je počelo kada je regulacioni plan dijela centralnog područja Grada Banjaluka usvojen na 28. sjednici Skupštine grada, održanoj 26. i 27.12.2018. godine. Nakon mjesec dana dolazi do zaključenja Ugovora između Cinema Tower d.o.o. i Banja Luka Film d.o.o. o preuzimanju zemljišta radi izgradnje na lokaciji kino Kozara u skladu sa regulacionim planom. Na osnovu navedenog ugovora, Cinema Tower d.o.o. uknjižava se kao vlasnik i posjednik predmetnog zemljišta i objekata. Zatim, odjeljenje za prostorno uređenje Gradske uprave Grada Banjaluka, izdaje Rješenje kojim se izdaje dozvola za rušenje postojećih objekata. U junu 2020. godine gradski arhitekta daje saglasnost na izrađeno idejno rješenje, te Odjeljenje za prostorno uređenje izdaje lokacijske uslove za izgradnju predmetnog objekta.
Nakon toga, 16.09.2020. godine dolazi i do rušenja starog objekata što je bio okidač za izlazag stanara okolnih zgrada na ulicu.
Ukljanjanje srušenog objekta je trajalo do marta ove godine, nakon čega dolazi do usaglašvanja dokumentacije između gradske uprave i investitora, kao i rasprava kod Odjeljenja za prostorno uređenje, radi upoznavanja posjednika susjednih – graničnih parcela sa postupkom izdavanja građevinske dozvole koju bi grad trebao da izda u narednim danima.
